машканта что это такое
Машканта в Израиле для репатриантов
Машканта в Израиле для новых репатриантов – это зачастую единственный способ обзавестись собственным жильем. В большинстве случаев, переехавшие в Израиль люди не имеют финансовой возможности сразу приобрести квартиру или дом в нашей чудесной стране.
И без того высокие цены на недвижимость в Израиле постоянно растут. За последние 10 лет цены на недвижимость выросли в 2 и более раз.
Большинство репатриантов по прибытии в страну не владеют ивритом. Найти высокооплачиваемую работу без знания языка могут далеко не все. На освоение языка и поиск работы с хорошей зарплатой может уйти несколько лет.
Так что накопить полную сумму для приобретения жилья в Израиле очень трудно. В то же время значительную часть средств приходится отдавать за аренду жилья. Это еще больше усложняет процесс накопления капитала.
Именно по этой причине, многие граждане Израиля задумываются об оформлении машканты. Это очень популярный среди израильтян вид ипотечного кредита.
Что такое машканта?
Машканта – это ипотечный кредит, выдаваемый определенной группе населения, на специальных, льготных условиях. Этот вид кредитования осуществляется при контроле и поддержке министерства финансов Израиля. Вы можете получить деньги на покупку квартиры, дома или участка под застройку.
Какие условия предлагаются по машканте?
Машканта отличается от обычной ипотеки более выгодными условиями:
Кроме того, государство погашает 15% стоимости жилья в течение 15 лет (1% в год). Если в этот период объект недвижимости не был продан – дотация от государства считается подарком, и возвращать её не нужно. Если же объект был продан в этот период – необходимо будет вернуть государству уже 17% от его стоимости.
Условия машканты могут улучшаться или ухудшаться в зависимости от некоторых факторов. Например, гражданин Израиля, который более 180 дней в году проживает в другой стране, сможет получить от банка не более 50% от стоимости объекта.
В то же время, если гражданин постоянно проживает в стране, прошел службу в армии, и имеет хорошую зарплату, сможет получить машканту по сниженной ставке. В любом случае, условия для каждого заёмщика рассматриваются индивидуально.
Кто имеет право на получение машканты?
Необходимые условия
1) Заёмщик или его супруг(а) не владеют жильем или частью жилья, и не владели им в период последних 10 лет
2) Новые репатрианты должны иметь Теудат-зеут (удостоверение личности израильтянина).
3) Репатрианты, получившие машканту до совершения алии, должны совершить её в течение 1 года после подписания договора о кредитовании.
Имеется возможность получения машканты, если у заёмщика уже имеется квартира. Однако заёмщик обязуется перед банком, продать данный объект в определенный период времени.
Что влияет на ставку по ипотеке?
Процентная ставка по машканте не может превышать 3% от стоимости объекта недвижимости, но её размер высчитывается по специальной бальной системе индивидуально для каждого клиента. На размер процентной ставки могут влиять следующие факторы:
Что нужно для получения машканты?
Иметь собственный капитал в размере 25% от стоимости объекта (10% при участии в программе Мехир ле-миштакен)
Иметь рабочее место, и стаж работы не менее 3 месяцев
Ежемесячный платеж по машканте не должен превышать 30-40% от дохода заёмщика, или его семьи.
Выбор условий
В настоящее время существует целый ряд условия по машканте. Это и кредит с постоянно процентной ставкой, и с плавающей, привязанной к валюте, и другие.
Для получения лучших условий, следует посетить несколько банков и узнать, какие условия они готовы вам предложить.
Самое главное – помните: банк является частной организацией. Сотрудник банка будет стараться предоставить вам условия, которые выгодны для компании. Если вы не разбираетесь в тонкостях израильского ипотечного кредитования, лучшим решением будет обращение к специалисту по ипотеке.
Такой специалист рассмотрит ваш случай и «выбьет» для вас максимально выгодные условия. Услуги специалистов по ипотеке обойдутся в 3000-4000 шекелей, но профессионал сэкономит вам, куда большую сумму.
Часто специалисту удаётся сэкономить клиенту до 150 тыс. – 200 тыс. шекелей. Кроме того, грамотный консультант может помочь вам получить машканту, даже если у вас нет необходимых 25% начального капитала или вы имеете плохую кредитную историю.
Заключение
Машканта в Израиле для новых репатриантов – это отличный способ получить собственное жильё. Если вы имеете право на её получение, вам обязательно стоит воспользоваться данной программой.
Самое главное грамотно подойти к выбору условий кредитования, чтобы приобретение недвижимости не превратилось в многолетнюю головную боль.
«Машканта»: брать или не брать, вот в чем вопрос
Рано или поздно мы задумываемся о покупке квартиры и, соответственно, начинаем собирать информацию о ссудах и рассрочках, банковских условиях и т.д. На вопросы по поводу ипотечной ссуды или «машканты» отвечает Семен Миллер, консультант по финансовым вопросам компании GMT
— Какие бывают «машканты»?
Прежде всего, разберемся с понятием «машканта». Это ссуда, но не обычная, а целевая. Ссуда на покупку квартиры, которую можно получить от Министерства Строительства и от банка. Первый вид машканты называется «льготная» – это единоразовая «машканта». Главное для получения льготной машканты – чтобы это была первая «машканта», взятая человеком с момента нахождения в стране. Она распространяется не только на новые квартиры, но и на вторичный рынок жилья. При выдаче льготной «машканты», учитывается возраст, количество членов семьи и родственников, причем чем больше членов семьи, тем больше может быть сумма «машканты».
Я всегда рекомендую брать льготную «машканту» – она не является основной, так как уступает суммой банковским «машкантам», но у нее хорошие условия и относительно небольшой процент.
Банковские «машканты» существуют нескольких видов:
«Машканты», с привязкой к индексу цен («мадад») – их проценты от 3,5 до 5 процентов. Это зависит от срока, на который вы берете «машканту»: чем срок больше, тем более высокий процент.
«Машканты» с привязкой к доллару – не много кто рискует взять этот вид ссуды, хотя в последние пять лет из-за падения курса доллара многие на ней выиграли. Не думаю, чтобы такой фарт продолжался еще долгое время – но тем, кто взял ссуду с привязкой к доллару, явно повезло. Сегодня процент у этой ссуды – 5% годовых.
«Машканты» с привязкой к прайму без привязки к индексу цен и доллару. Эти «машканты» относительно стабильны. Их процент устанавливается банком Израиля. Сегодня это от 4.5% до 5.5 % годовых.
Эта «машканта» особенна хороша тем, что при условии преждевременного возврата ссуды вы обходитесь без штрафа.
Надо принять в расчет, что банковская «машканта» зависит от
периода времени, от желаемой суммы, а также от предложения каждого банка.
Каков процесс получения «машканты»
— Я по опыту знаю, что люди часто совершают ошибку – вначале подписывают контракт с продавцами, а потом узнают, что им может предложить банк. Вернее поступить наоборот – оценить квартиру, а затем отправиться в банк и получить всю информацию. Для этого не нужно приносить никаких официальных документов – с представителем банка вы ведете предварительные обсуждения возможностей. Банк на основании совокупного дохода членов семьи, выводит сумму «машканты», которую он готов вам предоставить.
Можно проверить отношение банка к вашей просьбе заранее, сделав подсчет самим: предположим, доход семьи 10 тысяч шекелей. Ежемесячные выплаты по взятой вами ссуде-машканте не должны превышать 30% общего дохода членов семьи, то есть в нашем случае банк спокойно даст вам такую сумму машканты и на таких условиях, при которой в месяц вы будете выплачивать не больше 3000 шек
Следующая ступень взаимоотношений с банком – предоставление справок о зарплате всех членов семьи, поскольку банку нужны гарантии вашей платежеспособности. Банк вышлет оценщика, который даст ориентировочную цену квартиры, которую вы хотите приобрести. Его оценка так же влияет на сумму «машканты». После того, как выбран тип «машканты» и обе стороны готовы к сотрудничеству, мы делаем предварительный контракт – обязательно стоит в нем записать пункт о том, что сделка состоится только в случае окончательного подтверждения банка. Почему это необходимо? Вы нашли квартиру, приценились, сдали все нужные документы, и в последний момент банк по какой-то причине не дает разрешения. Чтобы не платить штраф владельцу квартиры, вы вносите в договор этот важный пункт.
Стоит учесть и страховки – вам необходимо иметь две страховки: их необязательно делать в банке, можно оформить в любой другой страховой компании. Страховка жизни клиентов до 55 лет. Благодаря этой страховке, в случае смерти того, кто застрахован, члены семьи не обязаны выплачивать «машканту».
Вторая страховка – это страхование здания: на случай пожара, землетрясения, и т.д.
Когда вы уже близки к последнему этапу – отдаче денег за квартиру, нужно получить дополнительные документы. Стоит помнить о дополнительных затратах: оплате услуг оценщика квартиры, услуг банка по открытию «папки для выдачи машканты», также адвокатская конторы для оформления сделки с продавцом квартиры– все эти суммы вы платите самостоятельно и в сумму «машканты» они не включены
Кому какую «машканту» брать выгодно?
— Мое мнение – льготную машканту выгодно брать всем. С банковскими же все не так сложно: машканта с привязкой к прайму – для тех, кто рассчитывает на более короткий срок или рассматривают вариант досрочного покрытия «машканты», это лучший вариант, поскольку отсутствует штраф.
«Машканта» с привязкой к индексу цен – людям с устоявшимся доходом и условиями, как правило 40+, они могут оценить перспективы и знают средний доход, как правило они не планируют резких скачков.
Кроме того, можно часть машканты взять с привязкой к прайму, а часть – к индексу цен. Так что вариантов масса.
Что бы Вы, как специалист, рекомендовали тем, кто планирует брать «машканту»?
— Самая главная проблема – это неверно рассчитать свои возможности или взять неподходящий для себя вариант. Моя рекомендация – не смотрите, сколько вы зарабатываете, смотрите на то, сколько бы вы платили на съемной квартире. Такой же должна быть сумма вашей «машканты» – это простой и оптимальный способ все правильно рассчитать и не ошибиться.
На правах рекламы
5 «нет» в вопросах машканты
Поделиться проектом с друзьями:
Иногда создается ошибочное мнение, что банк поможет вам взять машканту на самых хороших условиях. Даже если вы зайдёте в несколько банков и попросите их дать предложение лучше, чем у вас есть, все равно банк — это продавец и он защищает свои интересы. Проще говоря, он продает вам машканту настолько дорого, насколько может. Это обычный рынок. Поэтому постарайтесь добыть как можно больше информации об ипотечных кредитах в Израиле. Можно также обратиться к независимому консультанту по машканте.
Не соглашайтесь на условия, не поторговавшись
Израиль — особенная страна, здесь торгуются не только на рынке, но и в магазинах, суперах, больничных кассах, садиках — везде. Банки — не исключение. Торгуйтесь по любому пункту, начиная с «дмей птихат тик» (комиссионные за открытие дела по машканте), и кончая, на сколько лет вам предоставят машканту —на 15, 14 (чем меньше, тем лучше) на 30 или на 29. Если вам это делать тяжело и непривычно, хотя бы позовите знакомого, который получает удовольствие от таких торгов. Консультанты по машканте тоже сделают это за вас, но здесь появляется вопрос, доверяете ли вы в принципе таким консультантам. Любая выторгованная вами мелочь может сэкономить тысячи, а то и десятки тысяч шекелей.
Не покупайте слишком дорогую квартиру
Очень, очень рекомендую быть реалистами в этом вопросе. Выбирайте квартиру, стоимость которой вы сможете потянуть. Машканта — это не фея, которая приносит деньги на дом вашей мечты. Машканта — это серьёзные обязательства, которые могут обернуться неподъёмной ношей. Не суметь в итоге выплатить машканту — вполне реально, даже если в начале все шло хорошо. Важно учесть все факторы риска: потеря работы, немалые непредвиденные расходы, да и просто желание съездить в отпуск, купить какую-то новую вещь… Создавайте «буфера» — какие-нибудь накопления, подработки на случай, если нужда прижмет. Но лучше всего — покупайте такую квартиру, выплаты по которой ни сейчас, ни в будущем не будут превышать сумму аренды, которую вы платите за съёмную квартиру.
Есть такой тип людей, которым тяжело планировать, просчитывать, прогнозировать… Сейчас я могу взять ссуду, а потом… будет потом. Народная мудрость гласит: одалживаем мы чужие, а отдаём свои. Одолжить — легко, а отдать — ой как непросто! Поэтому если вы сами не хотите ничего продумывать, то по крайней мере посоветуйтесь с родственниками, знакомыми — с кем-то, кто умеет планировать, просчитывать и прогнозировать. Быть может, они помогут вам не утонуть в долгах.
И наконец, если что-то пошло не так, не отчаивайтесь. Выясните, что можно сделать. Выход есть всегда. Главное — оптимизм и максимум усилий, чтобы сохранить свой любимый дом. Сложности бывают у всех, спокойно, без паники идите к намеченной цели. В конце концов, обратитесь к специалисту — он вам поможет, ведь ваше сильное желание справиться с ситуацией определяет все! Есть огромное множество нюансов в вопросе ипотечного кредита в Израиле. Но, как говорится, волков бояться — в лес не ходить. Если вы хотите приобрести свою квартиру, или дом, дерзайте — читайте, интересуйтесь, советуйтесь, ищите способы и, конечно же, старайтесь «выбить» выгодные, прежде всего, для вас условия машканты. Усилия оплатятся сторицей.
машканта и математика
Вчера, 19 мая, исполнилось 8 лет со дня нашего приезда в Израиль.
Из всех вариантов выбрали самый ленивый, то есть мы заключили договор на квартиру, которую снимаем уже 4 года. Реакция у всех одна: вот здорово, не надо перезжать. И не покупаешь кота в мешке, знаешь все достоинства и недостатки. Последнее не совсем верно, когда мы начали ремонт, узнали о своей квартире много нового.
А что же машканта (ипотечная ссуда)?
И захотелось мне посчитать, сиятельные кроты.
Начнем со знаменитой формулы Шпицера. Вот она, не пугайтесь:
Формулу Шпицера я привел не для чтобы выпендриться, а потому что ее легко запрогрммировать в Excel и моделировать результаты.
Первое наблюдение, непосредственно из формулы: она линейна относительно суммы фонда. То есть если за 100 000 шек. платеж составляет 605.98, то за 200 000 он будет равен 1,211.96, ровно в два раза больше. Удобно делать прикидки в уме.
Кстати, суммарные проценты банку очень существенно зависят от срока. Если сократить срок до 15 лет, проценты банка составят 66,287.65, или 33.14%, т.е. на 12% меньше. Здесь я тоже не открыл Америку, на этом основаны всякие пересчеты машкант. Соответственно, возьмем машканту на льготные 28 лет, и переплата банку составит уже 66%! Ничего себе льгота!
Кажется странным, но намного меньше стоимость машканты зависит от процента. Одна десятая доля процента, за которую мы все так боремся, стоит меньше 3 000 на 20 лет. Так, сумма процентов при 4.1% годовых составит 93,406.05
И все-таки не зря мы боремся за десятые доли процента! Напомню, что до сих пор мы считали «идеальную» машканту без инфляции.
Что же происходит при инфляции? Так называемая привязка, «ацмада». Что это за зверь такой? Очень неприятный. Каждый месяц происходят две вещи:
1. Сумма остатка фонда умножается на коэффициент индекса инфляции («мадад»). Теперь это будет новый остаток нашего долга.
2. Получившаяся сумма пересчитывается на оставшееся количество месяцев, по той же формуле равных платежей Шпицера.
Без всяких расчетов понятно, что если сумма фонда выросла, а оставшийся период остался тем же, то ежемесячная плата неизбежно должна вырасти.
Отсюда понятно, что при высокой инфляции может сложиться ситуация, когда сумма долга с годами не уменьшается. То есть платишь, платишь, а должен столько же. Или больше.
«А раз так, не один ли х.?»- спрашивает народ. Неправльно. Не один. Потому что надо решить, как относится к рекламируемой как особому подарку машканте, не привязанной ни к чему. Есть и такой зверь, и сегодня можно, я думаю, получить «машканта ло цмуда» под 6.2-6.3%.
Если добиться у банка ответа на вопрос: из какого среднегодового индекса инфляции расчитан этот процент, они признаются: из расчета 2.2% в год. Расчеты подтверждают: стоимость машканты с привязкой под 4% примерно равна стоимости машканты без привязки под 6.2%. Когда это выгодно? Во-первых, когда ты не хочешь ни о чем думать и спать спокойно. Во-вторых, если ты точно уверен, что в ближайшие годы нас ждет большая инфляция.
В заключении хочу сказать, что все мои расчеты основаны только на здравом смысле и небольшом знакомстве с математикой. Начну выплачивать, узнаю как все на самом деле.
Comments
Все верно и боле-менее доходчиво.
Формулу в Excel заносить не надо. Там уже она есть : PMT
Спасибо за замечание.
Действительно, не стоило изобретать велосипед.
платеж = PMT(месячный процент/100, период, фонд)
У финансистов эти выплаты называются аннуитет.
Кто же такой Шпицер?
Спасибо огромное! я пока многого не поняла, надо еще пару раз перечитать и вникнуть, но зато теперь у меня будут вопросы конкретные, а не конкретные вопросы много легче искать ответы.
Большое спасибо за объяснение.
Хочу добавить, что при взятии машканты есть ещё большое вопросов.
1. Важным элементом является процент субсидирования.
Например, почти все банки будут с вас взимать дополнительные платежи для страховки ссуды в том случае если вы просите более 75% от стоимости квартиры. Так что если только имеется такая возможность, то лучше покупать такую квартиру на покупку которой вы можете набрать хотя бы 25% от её стоимости. И вообще чем меньше машканту (в процентном отношении) вы берёте, тем лучший процент вы получите.
большое спасибо.всё очень ясно.
Там вверху есть показатель степени к скобкам. Такой себе древний полиграфический выпендрёж, связанный в данном случае с отсутствием возможности в стандартном HTML-коде ставить показатель степени непосредственно без фокусов. То есть, если всё ещё не стало понятно, то в знаменателе единица вычитается от (1+P), возведённого в степень N.
ИПОТЕЧНЫЙ БАНК (БАНК ЛЕ МАШКАНТАОТ)
Оставим в стороне различные банковские программы, экономические расчёты и виды льгот. Дело в том, что, даже очень хорошо изучив теорию и зная всё о том, что вам положено, вы не всегда можете это получить. Во-первых, процесс оформления ипотечной ссуды в Израиле достаточно сложен, не случайно на него отводится не менее полутора месяцев. Не зная различных его нюансов, а порой и подводных камней, можно допустить ошибку, которая обойдётся вам в десятки тысяч шекелей в том или ином виде. Во-вторых, работник банка, с которым вы непосредственно имеете дело при оформлении документов, хотя и знает все тонкости, но является лицом заинтересованным. При определённых обстоятельствах у него может быть некоторая личная, в том числе и материальная, заинтересованность выдать ссуду на условиях максимально выгодных банку, но не выгодных для вас. Кроме этого, работник банка не просто служащий, оформляющий бумаги, а профессиональный иш мехирот – человек, занимающийся продажей, как рекламный или страховой агент. Он изучал различные технологии сбыта, психологию потенциальных клиентов, короче, он знает, как вас подловить, внешне при этом оставаясь защитником ваших интересов. Поэтому, переступая порог любого банка, вы должны помнить об одном: директор банка виллу себе уже построил, а защита ваших интересов – дело исключительно ваше. Банк это место, где не только можно, но и нужно торговаться и гораздо сильнее, чем на рынке, покупая огурцы. В этой книге нет того, что вы можете без труда узнать в банке, не затрагиваются те вопросы, которые входят в компетенцию адвокатов. Скорее, наоборот, мы говорим о тех вещах, которые никогда не расскажет клиенту банковский служащий. А некоторые затрагиваемые нами моменты для адвокатов просто закрытая тема. Они не только дать консультации по этим вопросам не могут, но даже слышать о них не захотят – в лучшем случае скажут: я об этом не слышал. Наша цель – показать банк таким, каким он предстаёт перед обычным клиентом. Надеемся, что эта книга поможет кому-то избежать ошибок, а кому-то понять, где, когда и как его профессионально обработали. Книга структурирована, и оглавление является гиперссылками на соответствующие главы. Это позволяет читателю быстро находить ответ на интересующий его конкретный вопрос.
ПРОЦЕСС ОФОРМЛЕНИЯ ИПОТЕЧНЫХ ССУД
Перед тем как пройти трассу слалома горнолыжник изучает её и многократно пропускает в своем сознании свои действия, представляя все повороты, трамплины и крутые участки. Клиент, открывая дверь ипотечного банка, порой не знает ни процесса оформления ипотечной ссуды, ни процесса оформления прав на недвижимость. Торговаться об условиях ипотеки в таком положении не то чтобы совсем невозможно, но крайне тяжело, и напоминает подобное ведение переговоров с банком игру в одни ворота. Вам может казаться, что предложенные вам условия самые лучшие, что вы выжали из банка все соки. Но вдруг – неожиданный поворот, и вы готовы согласиться на самые плохие условия или вообще забыли про торг, лишь бы не оказаться какой-нибудь пропасти, и думаете лишь о том, как бы быстрее закончить эту сделку. Поэтому, прежде чем говорить о переговорах с банком, торге об условиях кредитования, мы подробно описываем весь процесс получения ипотечной ссуды, частично затрагивая и процесс покупки недвижимости. Для того, чтобы легче было представить весь процесс в целостности, мы сначала дадим его в виде таблицы, а затем разберём каждый пункт в отдельности.